Zonder hoofdgebouw geen bijbehorend bouwwerk & ongelukkig overgangsrecht

Bijgaand een blog, dewelke is gepubliceerd op Omgevingsweb.nl

Hoofdgebouw. Bijbehorend bouwwerk. Belangrijke begrippen in het omgevingsrecht. Als er geen ‘hoofd’ iets is, dan kan er (logischerwijs) ook geen ‘bijbehorend’ iets zijn. Het klinkt allemaal voor de hand liggend maar toch gaat het (zo nu en dan) fout. Ook bij gelauwerde omgevingsjuristen. Met als gevolg dat een legaal en positief bestemd gebouw in een nieuw bestemmingsplan (abusievelijk) onder het overgangsrecht is gebracht.

Wat was er aan de hand in de zaak die leidde tot de uitspraak van 31 augustus 2022 van de Afdeling Raad van State?

Aan de rand van het dorpje Ooij staat de voormalige boerderij ‘Jonkmanshof’. De nieuwe eigenaar is voornemens om in een schuur bij de voormalige boerderij tien woningen te realiseren. De voormalige eigenaar – tevens appellant – is nog altijd eigenaar van een naastgelegen perceel en de daarop aanwezige droogloods. Appellant voert een aantal verweren waarvan één het bespreken waard is. Appellant betoogt namelijk dat de droogloods de aanduiding ‘bijgebouwen’ had moeten krijgen. Nu dat niet is gebeurd, worden de gebruiksmogelijkheden van de droogloods beperkt. Zo staat het bestemmingsplan hem evenmin toe om de droogloods af te breken en te vervangen voor een nieuw gebouw op dezelfde locatie, aldus appellant.

Functionele verbondenheid

De Afdeling vindt dat appellant ten onrechte in zijn bouw- en gebruiksmogelijkheden wordt beperkt. Alleen schiet appellant er niet veel mee op. Door de verkoop van de boerderij staat de droogloods niet meer op hetzelfde perceel als het hoofdgebouw van de voormalige boerderij en is daardoor niet langer functioneel verbonden met dit hoofdgebouw. Op het perceel van appellant is dus geen hoofdgebouw aanwezig.

Vanwege het ontbreken van functionele verbondenheid met een op hetzelfde perceel aanwezig hoofdgebouw, kan de droogloods niet worden aangemerkt als bijbehorend bouwwerk in de zin van de planregels. Datzelfde geldt voor een eventueel nieuw te bouwen (bij)gebouw, indien appellant zou besluiten om de droogloods af te breken. Dat betekent dat als zelfs als op de locatie van de droogloods een vak met de aanduiding ‘bijgebouwen’ zou komen, appellant vanwege de plansystematiek nog altijd geen gebruik zal kunnen maken van de mogelijkheden die deze aanduiding biedt voor (nieuwe) bijbehorende bouwwerken c.q. bijgebouwen.

Overgangsrecht

Het voorgaande brengt met zich mee dat de droogloods als bestaand bouwwerk onder het algemeen overgangsrecht van het bestemmingsplan is komen te vallen. Dat is volgens de Afdeling in strijd met een goede ruimtelijke ordening, omdat legaal bestaande bebouwing in beginsel als zodanig positief dient te worden bestemd. Dit is alleen anders als voldoende aannemelijk is dat het bouwwerk binnen de planperiode zal worden verwijderd. In dat kater kan het bouwwerk onder het overgangsrecht worden gebracht. In casu gaat die vlieger niet op, want appellant heeft geen concrete plannen om de loods te verwijderen, zo blijkt uit zijn toelichting tijdens de zitting. De Afdeling geeft door middel van de welbekende bestuurlijke lus de gemeente een termijn om het bestemmingsplan op dat onderdeel aan te passen.

Hoofdgebouw en bijbehorend bouwwerk

Dat gebouwen op verschillende percelen staan, betekent niet per definitie dat geen sprake is van functionele verbondenheid tussen het hoofdgebouw en het bijbehorend bouwwerk. Het is vaste jurisprudentie dat gekeken wordt naar de feitelijke situatie ter plaatse. Zelfs als het hoofdgebouw en het bijbehorend bouwwerk op verschillende kadastrale percelen staan, kan er sprake zijn van functionele verbondenheid (ECLI:NL:RBZWB:2022:4723).

In dit geval is de functionele verbondenheid er niet, omdat het nieuwe bestemmingsplan voorziet in het realiseren van tien woningen in de schuur achter de voormalige boerderij. Om die reden is de droogloods niet langer een bijbehorend bouwwerk.

Wat dient de raad nu te doen met deze droogloods?

Als wordt gekeken naar de plansystematiek denken wij dat de raad op de planverbeelding voor de locatie van de droogloods een aanduiding ‘droogloods’ zal toevoegen. In dat verband zal de planregel van artikel 3.1.1 dienen te worden aangevuld waarbij ‘ter plaatse van de aanduiding ‘droogloods’ uitsluitend een droogloods ten behoeve van opslag is toegestaan zolang het gebruik voortduurt. Daarbij kan worden bepaald dat de droogloods niet meer in gebruik mag worden genomen wanneer het gebruik daarvan voor een bepaalde periode (bijvoorbeeld één jaar) is gestaakt. Met deze zogenoemde ‘uitsterfregeling’ blijft het afwijkende gebruik toegestaan zolang het afwijkende gebruik plaatsvindt. Dit wordt gezien als een bijzondere vorm van positief bestemmen.

Dit lijkt de meest voor de hand liggende oplossing. Op de locatie van de droogloods kan geen aanduiding ‘bijgebouwen’ worden toegekend, want er is geen ander (hoofd)gebouw op het perceel aanwezig. De droogloods kan ook geen hoofdgebouw zijn. De droogloods is immers niet noodzakelijk voor de verwezenlijking van de woonbestemming. De bestemming wijzigen lijkt ook geen oplossing te zijn. Met het oog op een goede ruimtelijke ordening is een bedrijfsbestemming ruimtelijk niet in te passen c.q. te motiveren bij een woonbestemming op een naastgelegen perceel. Een uitsterfregeling kan dan soelaas bieden.

Link naar publicatie op Omgevingsweb.nl:

https://www.omgevingsweb.nl/samenvatting/zonder-hoofdgebouw-geen-bijbehorend-bouwwerk-ongelukkig-overgangsrecht/