Een (bedrijfs)woning op de boerenbuiten (ver)kopen: let – altijd – goed op de bestemming!

Het is steeds meer in trek: verhuizen naar een ruim en rustig gelegen woning op de boerenbuiten. Wonen zonder de drukte en lawaai van de stad, wie wil dat nou niet? Het is wel belangrijk om te weten of wonen planologisch überhaupt is toegestaan. Een simpele check op ruimtelijkeplannen.nl of navraag bij de gemeente kan veel kosten en stress voorkomen!

Een verkoper van een woning in de zaak die tot een uitspraak van de rechtbank Gelderland
heeft geleid, had nagelaten om dat te doen. Wat was er aan de hand en wat zijn de
consequenties?

De casus

Verkoper woont sinds 2008 in de woning en besluit in 2018 om de woning ter koop aan te
bieden. Kennissen van zijn buren brengen een bod uit, dewelke door de verkoper wordt
geaccepteerd. De verkoper geeft de makelaar de opdracht om de verkoop verder af te handelen. In de opdrachtbevestiging geeft de makelaar aan dat de opdracht zich beperkt tot ‘afwikkeling van de verkoop van de woning’.

De koopovereenkomst wordt ondertekend, maar de woning is nog niet geleverd als de kopende partij erachter komt dat op de woning geen woonbestemming rust maar alleen de agrarische bestemming. Het gevolg daarvan is dat de woning alleen als agrarische bedrijfswoning mag worden gebruikt. Burgers mogen er niet in wonen.

Dat is natuurlijk een probleem. Uiteindelijk komen de verkoper en koper er samen uit (de
koopprijs wordt met € 20.000 euro verlaagd). De verkoper stelt vervolgens de makelaar
aansprakelijk voor de geleden schade. De makelaar had de bestemming van de woning moeten controleren alvorens over te gaan tot het laten ondertekenen van de koopovereenkomst, aldus de verkoper.

De makelaar verweert zich en stelt dat hij een beperkte opdracht had, dat er reeds een akkoord was bereikt tussen de partijen en dat hij slechts naar aanleiding van de gemaakte afspraken een koopovereenkomst diende op te stellen. Bovendien kennen andere woningen in de buurt wel een woonbestemming dus was er geen aanleiding voor hem om nader onderzoek in te stellen.

Het verweer van de makelaar slaagt. De rechtbank is eenzelfde mening toegedaan: op grond
van de omstandigheden van dit geval ruste op de makelaar geen uitgebreide onderzoeksplicht. Hij heeft zijn zorgplicht niet geschonden. De vordering van de verkoper wordt afgewezen.

Zorgplicht makelaar

De omvang van de op een makelaar rustende zorgplicht is in de jurisprudentie nader
vormgegeven. In zijn algemeenheid geldt dat een makelaar de zorgvuldigheid in acht dient te
nemen die in de gegeven omstandigheden van een redelijk bekwaam en redelijk handelend
vakgenoot mag worden verwacht.

Dat is vrij algemeen geformuleerd. De omstandigheden van het geval kleuren de zorgplicht vanmde makelaar nader in.

Indien de situatie (net) anders was geweest en had de makelaar van het begin af aan de verkoper bijgestaan en had hij dus het gehele verkooptraject begeleid, dan bestaat de (reële) mogelijkheid dat de makelaar zijn zorgplicht mogelijkerwijs heeft geschonden als hij niet de bestemming van de woning zou hebben gecontroleerd. Maar omdat hij nu in een later stadium instapte, had hij een beperkte zorgplicht en heeft hij – gezien al de omstandigheden van het geval – de zorgplicht niet geschonden.

Bestemmingsplanwijziging en de omgevingsvergunning voor het afwijken van het
bestemmingsplan

Komt men (bij de verkoop van de woning) er achter dat er een agrarische bestemming rust opde woning, dan dient de bestemming te worden gewijzigd. Er kunnen dan twee planologische paden worden bewandeld. Hetzij dient men bij de gemeente een aanvraag in om een gedeelte van het bestemmingsplan te wijzigen middels een wijzigingsplan, hetzij vraagt men een omgevingsvergunning voor gebruik in afwijking van het bestemmingsplan aan. Afhankelijk van de voorgenomen ontwikkeling is de een te prefereren boven de ander. Uiteindelijk wordt middels het succesvol doorlopen van één van de beide procedures bewerkstelligd dat de bestemming wordt gewijzigd. De woning kan dan met een gerust hart worden verkocht.

Overigens is het altijd aan te raden om gebouwen en gronden overeenkomstig de bestemming te gebruiken. Doet u dat niet, dan handelt u in strijd met de regels van het bestemmingsplan en kan de gemeente handhavend jegens u op treden middels bijvoorbeeld het opleggen van een last onder dwangsom.

Controleer altijd even ruimtelijkeplannen.nl of raadpleeg de gemeente

Dit fiasco voor de verkoper had eenvoudig kunnen worden voorkomen als hij even naar
ruimtelijkeplannen.nl was gegaan of de gemeente had geraadpleegd. Dat kost slechts minuten maar kan – zo blijkt – een hoop tijd en geld besparen!

Advocaat voor boekenkast Den Hollander Advocaten Oostburg

Wilt u meer weten over ons of het kantoor neem dan contact op.